빌라왕, 건축왕의 전세사기 5가지 수법

 

 

얼마 전 그것이 알고 싶다에서도 방영된 빌라왕의 전세사기 수법에 대해 알아보아요.

사기는 바보라 당하는게 아닙니다. 누구에게나 일어날 일이고 기획된 부동산 사기에 대처할 사람이

얼마나 있을까요?

 

빌라왕 사기 수법은 이렇습니다.

 

신축빌라 : 환금성과 투자가치는 떨어지나, 거주 편의성은 아파트만큼 좋고 가격이 낮음. 따라서 전세수요는 높고 매매수요는 낮음.

 

집주인 A : 빌라를 팔고 싶으나 1년째 안 팔려 고민 중. 현재 융자는 없고 아파트로 이사하기 원함.

 

세입자 B : 자금이 넉넉치 않아 아파트 전세는 못 가고, 빌라 전세를 원함, 가급적 깨끗한 집 원함.

 

빌라왕 C : 위 둘을 이용해 이득을 취하려는 조직.

 

1. 빌라왕 C는 집주인 A에게 2억에 집을 사겠다고 제의. 하지만 먼저 전세를 놓는 조건을 검.

2. 집주인 A는 꺼림찍하지만 집이 워낙 안 팔리니 승낙함.

3. 빌라왕 C 조직은 2억 2천에 전세 매물을 올리고 세입자 B가 걸려듬(빌라는 전세 수요가 매매수요보다 많고 실거래가를 알 수 없으므로 역전세가 다수)

4. 세입자 B는 집주인 A의 깨끗한 등기부등본을 보고 안심하고 계약함

5. 몇 달 뒤 집주인 A는 예정된 순수대로 빌라왕 C에게 2억에 집을 매도

6. 빌라왕 C는 이 과정을 통해 현금 2천만원을 벌음. 물론 세입자가 나갈 때 오리발을 내민

 

그리고 조직의 바지집주인 빌라왕 사망하는 사건.

이 과정에서 세입자 B가 미리 대처할 수 있는 방법은? 없음.

 

등기부등본도 계약시점 깨끗하였고 전세보증보험을 들었으나 보증보험은 전세금 반환을 보증하는 게 아닌, 채권 인수를 보증하는 거임. 채무자가 사망했을 때는 누군가 상속받지 않는 한 구상권을 청구할 대상이 없어 인수 거부함.

 

이러한 과정에서 중요한 것은 알고, 주의도 하지만 막상 잃고 보면 어찌할 수 없습니다. 그저 이러한 일이 나에겐 일어나지 않도록 기도할 뿐입니다. 

 

 

전세사기 유형 5가지는 대략 이렇습니다.

 

 

1. 무자본 갭투자 '깡통전세'

 

위에서 알아본 대로 빌라왕 전세사기는 건축주 또는 소유자, 임대인, 중개인, 부동산 컨설팅 업체 등이 함께 모의하고 세입자에게 집값보다 높은 전세금을 받아 챙기는 형식입니다. 전세사기는 건축주들이 분양을 일임하겠다 등 동시 진행 중개인 컨설팅을 하면서 시작되었습니다. 동시 진행은 자기 자본이 없는 상태에서 임차인과 전세 계약을 맺은 다음, 임차인에게 받은 전세보증금으로 빌라를 바로 매입하는 수법입니다. 

 

2. 나도 모르게 바뀐 집주인

 

계약 만료 갱신 시점에서야 알 수 있습니다. 이런 경우 임차 기간 중 집주인이 바뀐 경우입니다. 아무리 계약 체결 직전까지 권리관계, 등기부등본을 꼼꼼히 확인해도 전세로 사는 중 자기도 모르게 집주인이 바뀌면 달리 방법이 없습니다. 현행법 상 집주인이 바뀌는 사실을 임차인에게 알려주거나, 매매 계약에 임차인을 참여시킬 의무가 없기 때문입니다.

 

 

03. 신탁부동산 사기

 

소유권 가진 신탁사는 법적으로 책임이 없습니다. 집주인이 전세 계약을 맺을 권한이 없으면서 이를 속이는 수법도 심심하게 일어납니다. 실제 소유주가 아닌 사람이 소유주인 양 거짓말을 해 전세 계약을 체결한 뒤 보증금을 챙기는 방식입니다. 신탁된 경우 사실상 소유주인 신탁사 허락 없이 살고 있는 '불법 점유자'로 간주돼 집을 비워야 하고, 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 재산이 없는 임대인으로부터 보증금반환소송에서 승소하여도 강제집행할 재산이 없어 돈을 실질적으로 반환받기가 어렵습니다. 신탁 사실을 확인할 수 있는 신탁 원부 발급이 번거롭고 권리관계 파악이 까다로운 점을 악용한 수법입니다.

 

04. '하루 차' 대항력이 뭐길래?

 

빌라뿐 아니라 아파트에서도 전세사기가 있습니다. 계약자는 계약당일 보증금을 돌려받지 못할 상황에 대비해 계약 당일 전입신고와 함께 확정일자까지 받았다. 하지만 이런 노력에도 근저당 사기를 당하였습니다. 매수자가 계약날 주담대를 받았기 때문입니다. 이는 계약효력의 발생 시점인 대항력을 이용한 전세사기입니다. 현행법상 주임법에는 세입자가 전입신고를 하더라도 그 효력(대항력)은 '하루 뒤 0시'부터 발생하는 반면 저당권효력은 저당권 설정 등기가 이뤄지는 '즉시' 발생한다. 집주인이 세입자가 이사하는 당일 저당권 등을 설정해 버리면 임차인은 후순위로 밀려버린다는 의미입니다.

 

그러면 이러한 사기를 당하지 않도록 하기 위해서는 어떻게 준비하고 대비해야 할까요?

 

 

올해부터는 집주인 세금체납여부도 계약한 뒤 임대인 동의 없이 확인할 수 있으니 이 점도 꼭 체크하시어 사전에 최대한 예방해서 이러한 사기에 유념하시기 바랍니다.