상가 계약시 주의사항

상가는 아파트를 살 때보다 금액이 더 커질 수 있습니다. 도장만 찍으라고 해서 찍지 말고 미리 요구할 것은 요구하고 조금이라도 유리하도록 특약사항 명시를 적극적으로 활용합니다.

 

1. 해약금과 위약금

보통 계약서를 작성하고 매매 금액의 10% 정도를 계약금으로 입금합니다. 그런데 이후 중도금 지급 전에 계약을 해제하면 이미 입금한 10%의 계약금을 해약금으로 간주해 매도인의 경우 배액 상환, 매수인의 경우 계약금 포기를 합니다. 별도 특약이 없어도 중도금 전 계약금 포기(매수인), 배액 상환(매도인)으로 계약이 해제되는 경우의 해약금과 달리 다른 계약 위반으로 발생하는 위약금에 대해서는 반드시 특약에 명시되어야 합니다.

 

2. 원상 복구

원상 복구를 어느 정도 수준으로 해줘야 하는지에 대한 문제는 끊임이 없습니다. 계약서 관련 특약이 없으면 현 임차인이 개조하거나 설치한 부분만 원상 복구를 하면 됩니다. 임차인이 원상 복구를 하지 않고 나갔다면 임대인은 임차인이 원상 복구를 할 때까지 기다릴 필요는 없습니다. 우선 임대인은 자신의 비용으로 원상 복구를 한 다음, 새 임차인에게 임대를 주고 전 임차인에게 손해 배상의 책임을 물으면 됩니다.

 

3. 포괄 양수도계약

상가를 파는 매도인이 일반과세자라면 매매 금액 중 토지분을 제외한 건물분에 10%의 부가가치세가 발생합니다. 상가를 사는 매수인에게 세금계산서를 발급하고 부가세를 받아 납부하면 됩니다. 매수인이 간이과세자라면 환급을 받을 수 없는 대신에 취득가액에 합산되어 향후 양도 시 양도차익을 줄일 수는 있습니다. 만약 상가 매매 시 발생하는 부가세를 생략하고 싶다면 포괄양수도 계약을 하면 됩니다. 포괄양수도 계약은 상가의 자산을 비롯한 인적, 물적 시설 및 사업상 권리와 의무를 모두 포괄적으로 승계하는 것입니다. 이럴 경우 부가세를 생략할 수 있습니다. 사업 양도 계약서는 별도로 작성하는 것이 좋습니다. 별도로 작성하지 않으면 계약 특약사항에 관련 내용을 기재하면 실질적인  포괄양수도 계약으로 인정됩니다. 포괄양수도 계약이 필요하면 계약 전에 미리 필요하다고 한 다음, 계약서 작성 시 반영하면 됩니다.