투자자라면 알아야 할 상가 임대차 보호법

계약 갱신 요구권, 차임증감 청구권, 묵시적 갱신, 임차인의 원상 복구 의무 등 상가 창업자라면 알고 있어야 하는 것이 있습니다. 어떠한 것들이 있는지 하나씩 알아보는 시간을 가져보아요.

 

1. 계약 갱신 요구권

임대차 계약 만료 시점에 임차인이 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리가 계약 갱신 요구권입니다. 최초 상가 임대차 계약일로부터 10년 동안 임차인은 임대차 기간이 만료되기 전 6개월부터 1개월까지 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 상가 주인이 바뀌더라도 계약 갱신 요구권은 인정되기 때문에 상가를 산 다음, 임차인에게 내가 장사하려고 하니 비워달라고 하면 무식한 상가 주인이란 말을 들을 수 있습니다.

 

2. 차임 증감 청구권

약정한 차임이나 보증금이 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증감이나 경제 사정변동 때문에 적절하다고 보이지 않으면 그 증감을 청구할 수 있습니다. 상가건물 임대차 보호법 시행령 제4조에 따르면 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액 청구는 청구 당시의 환산보증금[보증금+(월세*100)]의 5%를 초과하지 못합니다. 계약 만료되어 재계약을 하면서 월세를 올릴 때에는 5% 이상 올릴 수 있다는 것입니다. 

 

3. 묵시적 갱신

임대차 계약 만기 6개월부터 1개월 전까지 임대인이 임차인에게 갱신 거절 또는 조건변경의 통지를 하지 않으면 자동 갱신으로 간주합니다. 갱신된 기간이 2년인 주택과 달리 상가 임대차 보호법은 1년 동안 자동 갱신이 됩니다. 최초 임대차 기간 포함 임대차 전체기간이 10년을 초과하면 인정되지 않지만 묵시적 갱신은 임대차 기간을 초과해도 기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 임대인의 갱신 거절이 없으면 묵시적으로 갱신됩니다. 상가 주인인 임대인 입장에서는 월세나 보증금을 올려 받을 수 있는데도 묵시적 갱신 관련 통보 기간을 놓치면 1년 동안 임대료 인상 없이 계약 기간을 연장해줘야 합니다. 그러므로 계약 만료 1~6개월 전에는 정신 똑바로 차리고 있어야 합니다.

 

4. 임차인의 원상 복구의무

임대차 계약이 종료될 때 가장 많이 발생하는 분쟁이 원상복구에 대한 부분입니다. 원상 복구를 거절하고 '배 째라'는 식으로 나오는 임차인이 있는가 하면, 임대차 계약 당시 상태대로 원상 복구를 했는데도 처음 분양할 당시 상태로 원상 복구를 하라고 우기는 임대인도 있다. 시설물 외에도 임대차 계약이 끝났는데 임차인이 영업 허가, 등록, 신고 등과 관련해 폐업하지 않아서 문제가 되기도 합니다. 대법원은 임대차 종료로 인한 임차인의 원상 복구의무에는 임차인이 사용하고 있던 부동산의 점유를 임대인에게 이전하는 것 외에도 상가주인인 임대인이 임대 당시의 부동산 용도에 맞게 다시 사용할 수 있도록 협력할 의무도 포함한다고 합니다. 상가 주인은 임차인이 스스로 원상 복구를 하지 않는다면 임차인이 원상 복구를 할 때까지 기다리지 말고 자신의 비용으로 원상 복구를 하고 다른 사람에게 임대를 주도록 해 손실을 줄이도록 합니다.