수익률의 함정!

높은 수익률만 좇다가 수익률의 함정에 빠질 수 있다. 세상에 공짜는 없다.

 

수익률이 높다며 녀 임대료(월세)를 더 많이 받는다는 것 외에도 상가의 가치 상승까지 기대할 수 있으니 당연히 좋은 일입니다. 그렇다고 수익률만이 상가 투자의 모든 것이 될 수는 없습니다. 오히려 높은 수익률만 고집하다가 자칫 수익률의 함정에 빠져 투자 실패를 맛볼 수도 있습니다. 보통 임대료가 올라가면 수익률이 올라가는데 투자 금액이 낮아져도 수익률이 올라갈 수 있습니다.

 

수익률 ↑ =  연 임대료(월 임대료 x 12) ↑ / 투자 금액(매매가-보증금) ↓ x 100

 

높은 수익률을 기대하는 투자자들의 심리를 이용해서 임대료를 인위적으로 높이거나 대출을 유도해 투자 금액이 낮아지게 만들어서 수익률을 올리는 함정을 만드는 경우가 많으므로 주의가 필요합니다. 임대료를 높이는 방법에는 여러 가지가 있습니다. 예를 들어, 신도시 상가의 분양가가 5억 원이라면 수익률을 5% 정도로 적용해 보증금 5,000만 원에 월 임대료로 190만 원 정도가 책정됩니다. " 왜 월세가 190만 원인가요?"라고 물으면 분양 담당자는 상권이 완성되면 수익률 5%는 나올 수 있다며 실제로 수익률 5%가 나오는 인근 상권의 상가를 보여줍니다. 가끔 실제 계약된 임대차 계약서를 보여주기도 합니다. 예전에는 월세를 많이 내는 은행이 있으면 좋은 효자 상가를 평가받았지만 지금은 반대가 되었습니다. 경기 둔화와 인터넷 시대의 영향으로 은행 통폐합이나 지점 폐쇄 등 구조조정이 뒤따르면서 계약 연장을 하지 않는 경우가 많기 때문입니다. 투자 금액을 줄이는 방법으로 수익률을 높일 수도 있습니다. 임대료가 많이 나오면 좋겠지만 대부분 대출을 이용하거나 보증금을 높이기도 합니다. 예를 들어 매매가는 10억 원이고 보증금 5,000만 원, 월 임대료 300만 원인 상가의 명목 수익률은 3.8%입니다. 하지만 대출을 5억 원 받으면서 낮은 대출 금리를 적용하면 임대 수익률을 5.8%까지 올릴 수 있기 때문입니다. 세상에 공짜는 없습니다. 상식을 벗어난 높은 수익률의 함정을 주의하여 분석하시기를 바랍니다.