상가 투자의 성공 요소

아파트 투자는 비교적 쉬운 편입니다. 부동산 시장 분위기에 따라 보유하고 있는 자금에 맞춰 원하는 지역의 아파트를 선택하면 된다. 입지, 학군, 교통 등 현재 가치와 용적률, 대지 지분 등 내재 가치, 그리고 개발 호재 등의 미래 가치가 좋을수록 유명한 아파트가 되며 그만큼 가격도 비싸집니다. 그렇다면 어떤 상가가 좋은 상가일까요? 수익성, 안정성, 환금성, 미래 가치 등 4가지 성공 요소를 잘 맞아떨어져야 좋은 상가라고 할 수 있습니다.

 

1. 수익성

수익률이란, 투자 금액 대비 월세인 임대료를 얼마나 많이 받을 수 있느냐를 나타내는 비율입니다. 2021년 7월 기준 서울에서는 보통 3% 정도로 보는데 4% 또는 그 이상이면 잘 나온다고 보면 됩니다. 시중 은행 예금 금리가 1%대인 것을 감안했을 때 2배 이상 나오면 괜찮다고 보는 것입니다. 5%의 법칙이라고 들 합니다.

[5%의 법칙]

임대수익률 + 투자 수익률 = 5%

수익률이 3%정도인 서울보다 5% 이상 나옹은 지방이 더 좋다고 할 수 있지만 서울은 인구밀도가 높아 지방보다 공실 가능성이 낮고 공실이 발생해도 다른 임차인을 빨리 구 할 수 있기 때문에 낮은 수익률이라 하더라도 여전히 인기가 높습니다.

 

2. 안정성

수익률만 높다고 좋은 상가는 아닙니다. 현재 수익률이 높다고 해도 갑자기 공실이 되어 월세가 들어오지 않거나 임차인이 월세를 낮춰달라고 하면 손실이 발생합니다. 상가의 가치는 임대 수익률이 절대적이기 때문에 임대료 하락은 곧 매매 가치 하락을 의미합니다. 임대료 하락은 최악의 상황인 것이므로 지나치게 높은 수익률만 고집하거나 월세를 높게 받으려고 하기보다 꾸준히 안정적으로 받는 것이 중요합니다. 실제로도 그런 상가가 좋은 상가입니다.

 

3. 환금성

상가는 아파트보다 환금성이 낮습니다. 환금성이란 물건을 현금화할 때 걸리는 기간을 말합니다. '관금성이 좋다'는 단기간에 빨리 팔을 수 있다는 뜻입니다. 상가는 아파트보다 수요층이 두텁지 않고 물건마다 개별성이 강해 부동산 시장의 분위기에는 크게 영향을 받지 않습니다. 오히려 수익률, 공실률, 건물 상태, 임차 업종 등에 영향을 받습니다. 시장 분위기가 좋아도 경쟁력 없는 상가는 팔리지 않으며 시장 분위기가 나빠도 경쟁력 있는 상가는 잘 팔립니다. 상가는 아파트보다 매매에 시간이 오래 걸리므로 매도할 계획이라면 시간 여유를 충분히 두는 게 좋습니다. 

 

4. 미래가치

미래 가치가 있는 상가라면 충분히 가치 상승을 기대할 수 있다. 상가의 미래 가치는 상권의 성장이나 변화로 인해 상가 매출을 일으키는 배후 수요가 증가하는 것을 말합니다. 배후 수요가 증가하면 임차인의 매출이 늘고 자연스럽게 임대료가 상승할 수 있어서 상가의 가치 상승으로 이어질 수 있다. 장사가 잘 되는데 월세 인상을 거부할 임차인은 적습니다.

 

이렇게 수익성, 안정성, 환금성, 미래 가치 등 상가 투자의 4가지 요소가 상가의 가치를 결정합니다. 안정적으로 꾸준하게 수익률이 잘 나오고 팔고 싶을 때 잘 팔 수 있으며 동시에 가치 상승까지 가능한 좋은 상가를 찾기 위한 첫걸음입니다.