계약갱신청구권 묵시적갱신 관련 종합질문 총정리!

 

 

갱신청구권은 임대인에겐 단점이 많고, 반대로 임차인에겐 장점이 많은 제도입니다.

궁금한 질문들을 모아 정리해 보았습니다.

 

※ 임차인은 언제부터 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 있나요?

• 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신을 청구할 수 있습니다.
• 계약갱신청구권 행사기간 관련 개정사항(1개월 전에서 2개월 전으로 2020년 6월 9일)은 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약부터 적용됩니다.

 

※ 임차인은 계약갱신요구권을 언제까지 행사해야 하나요?

• 임차인은 임대차계약의 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신요구권을 행사하여야 합니다.
• '1개월 전까지'의 기간을 계산할 때에는 초일불산입원칙에 따라 계약만료일 1개월 전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달하여야 합니다.
• 다만, 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차계약은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신요구권을 행사하여야 함을 주의하여야 합니다.

 

※ 임차인에게 총 몇 회의 갱신요구권이 부여되나요?

• 1회에 한하여 행사 가능하며, 2년 보장됩니다.

 

※ 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보나요?

• 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 갱신요구권 행사로 보지 않습니다. 계약갱신요구권 행사는 해당 권리를 행사한다는 명확한 의사표시를 한 경우에 인정됩니다.
• 묵시적 갱신은 임대인, 임차인이 기존 계약을 종료하거나 조건을 변경한다는 등의 통지를 하지 않은 경우 기존의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차가 이루어진 것으로 보는 제도입니다.
• 통상적인 관행에 따르면 임대차 계약 후 임차인의 사정으로 만기를 못 채우고 이사를 가게 되면 임대인의 동의하에 임차인이 새로운 임차인을 구하고 부동산 중개보수도 부담하고 있습니다. 허나 임대차 3법에 따라 임대인에게 계약갱신청구권 복비 부담이 있어 임차인에게 만기 전 이사가겠다고 통보를 받으면 3개월 내에는 보증금반환과 새로 체결된 임대차 계약의 중개보수도 부담해야 합니다.

 

※ 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에도 향후 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요?

• 가능합니다. 묵시적 계약갱신요구권 행사에 따른 계약갱신과 구별되기 때문입니다.

 

※ 계정법 시행 당시 계약만료일까지 1개월이 안 남은 경우 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요?

• 없습니다. 계약갱신요구권의 행사기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월이므로, 법 시행일인 2020년 7월 31일부터 2020년 8월 31일 사이에 계약기간이 종료되는 임차인들은 계약갱신요구권을 행사할 수 없습니다.

 

※ 이미 4년 이상을 거주한 임차인도 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요?

• 4년 이상을 이미 거주한 경우에는 할 수 없습니다.

 

※ 세입자가 나가기로 하고 보증금 일부를 돌려받은 후에도 갱신청구가 가능한가요?

• 보증금의 일부를 돌려받았다고 하더라도 임차인의 지위를 유지하고 있다면 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 청구 가능합니다.

 

※ 계약갱신청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하나요?

• 아닙니다. 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통보할 수 있으며, 임대인은 통지받은 날부터 3개월 지나야 효력이 발생합니다.(임차인은 해지통보를 하더라도 계약 만료 전이라면 3개월간 임대료를 납부해야 합니다)

 

※ 계약갱신요구권 행사에 별도의 방식이 존재하나요?

• 아닙니다. 구두, 문자메시지, 카톡, 이메일 등 방법이 모두 가능하지만, 장래에 발생할 수 있는 분쟁예방을 위해서는 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 좋습니다.

 

※ 임차인이 계약갱신요구권을 행사 후 다시 임대차계약서를 작성해야 하나요?

• 임대차계약서를 반드시 작성해야 하는 것은 아닙니다. 임대차계약서를 작성하지 않더라도 묵시적 갱신과 마찬가지로 종전 임대차와 동일한 조건으로 임대차가 이루어진 것으로 보고, 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.
• 다만 임대료 등 당사자 사이에 새롭게 합의된 내용이 있는 경우 이를 명시하여 증거서류를 작성해 두는 것이 분쟁예방을 위해 좋습니다.